Vad är bostadsrätt? Sveriges BostadsrättsCentrum
Vi säger i dagligt tal att vi äger vår bostad. Det är riktigt att säga så när det gäller villor men i Sverige kan man till skillnad från de flesta andra länder inte äga sin bostadsrättslägenhet. Man kan således inte äga själva lägenheten fysiskt. I stället är det bostadsrättsföreningen som äger fastigheten där bostadsrättslägenheten finns. Som bostadsrättshavare och medlem i föreningen har du rätten att bo i lägenheten. Det är denna rätt som kallas bostadsrätt.
Man säger att bostadsrätten är en nyttjanderätt. Men man äger också en ekonomisk andel i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätten ligger i själva verket mycket nära äganderätten. De flesta som bor i bostadsrätt upplever det som om man äger sin lägenhet.
Bo i bostadsrätt
Att bo i bostadsrätt skiljer sig från att bo i hyresrätt och i villa. I detta kapitel tas en rad punkter upp som är viktiga att tänka på när man bor i bostadsrätt.
Sköta underhållet
Förändra och bygga om lägenheten
Om det inträffar en vattenskada
Försäkringsfrågor
Genomleva ett stambyte
Hyra ut i andra hand
Hur kan jag vara med och bestämma?
Skyddsbestämmelser för medlemmar
Kan jag mista min bostadsrätt?
Att avsäga sig bostadsrätten
Sköta underhållet
I nästan alla bostadsrättsföreningar svarar man som medlem för det inre underhållet. Till skillnad från vad som gäller i villa behöver man inte sköta underhållet utanför själva lägenheten. Undantag finns dock för bostadsrätt där mark ingår i bostadsrätten. Detta är vanligt i småhus med bostadsrätt men kan finnas i alla typer av hus. Det kan vara bestämt i stadgarna att marken ska skötas av bostadsrättshavaren.
När man funderar på hur underhållsskyldigheten är fördelad i en bostadsrättsförening bör man först ha vissa grundläggande regler klara för sig. Som tidigare sagts äger man inte sin lägenhet fysiskt, utan an äger en nyttjanderätt. Det är föreningen som äger fastigheten och lägenheten och all normal inredning i kök och badrum som tillförts av föreningen.
Föreningen svarar för underhållet av alla gemensamma ytor och gemensam inredning inomhus och utomhus. Det som föreningen inte svarar för är medlemmens ansvar. Föreningen har i praktiken överlåtit på medlemmen att svara för en stor del av underhållet. Hur omfattande detta ansvar är bestäms i stadgarna och varje förening har sina egna stadgar.
Förändra och bygga om lägenheten
Typiskt för bostadsrätt är att man som köpare får kompromissa med sina drömmar om den ideala lägenheten. En villaägare kan bygga ut och anpassa huset efter sina behov. En bostadsrättshavare får hålla sig innanför de fyra väggarna och är bunden av de vatten- och avloppsstammar som finns i huset.
Det är inte praktiskt möjligt att göra så många omdisponeringar av lägenheten. Detta hindrar inte att du ändå kan göra en hel del. Man har delvis stöd i lagen och många föreningar har i grunden en generös inställning. Men föreningen äger huset och måste rimligtvis känna till och ibland få vara med och ha inflytande över vad som händer med lägenheten.
Gränsen för vad man får göra går ofta vid vad som är skadligt för huset. Det händer exempelvis att bostadsrättshavare flyttar badrummet till köket och köket till badrummet. Sådana ändringar behöver föreningen i och för sig inte acceptera. Ändå ger föreningen många gånger tillstånd till sådant, eftersom de har uppfattningen att medlemmarna ska ha frihet.
Mycket av det en bostadsrättshavare vill göra, särskilt när man nyligen köpt en bostadsrätt, är sådana saker som faller inom det normala underhållsansvaret och där har man full frihet. Är maskiner utslitna ersätter man den utrustningen. Tycker man att kökssnickerierna är ålderdomliga kan man alltid byta ut dessa. Målning och tapetsering är andra självklara saker.
Om det inträffar en vattenskada
Till de mer svårhanterliga frågorna hör vattenskador. Anta att det uppstår läckage i en lägenhets tätskikt i badrummet. I själva verket är det duschningen i badkaret som har resulterat i att vatten så småningom börjat tränga ned i huset. Det kan ta lång tid innan det upptäcks och skadorna kan bli omfattande.
Vid en sådan skada är det flera delar av fastigheten som berörs. Först och främst uppstår skador i den lägenhet där läckaget uppstått. Sedan har vattnet trängt igenom trossbotten ned i lägenheten under och kanske till grannlägenheten vägg i vägg. Det är alltså olika underhållsansvariga som berörs. Föreningen har ansvaret för det gemensamma, det vill säga trossbotten. Medlemmen i lägenheten närmast under har ansvaret för sin lägenhet.
Försäkringsfrågor
Föreningen har alltid en fastighetsförsäkring som täcker skador på fastigheten. Men bland medlemmarna brukar försäkringsskyddet vara blandat. En del har ingen hemförsäkring alls och står risken helt själva när möbler och annan inredning skadas. Skadeståndsreglerna gör att det är nästan omöjligt att få ersättning från föreningen för sådana skador. Därför ska du alltid ha en hemförsäkring. Den ger ju dessutom ersättning efter inbrott.
Genomleva ett stambyte
Att stammarna är bytta är givetvis bra och det kan kontrolleras. Men hur vet man om stammar som inte är bytta är bra eller dåliga? Hur kontrollerar man det? Inte ens en tekniker kan med säkerhet avgöra om stammarna är utslitna. Men har stammarna funnits i 40–60 år kan man räkna med att tidpunkten närmar sig snabbt. Ett tecken kan vara att antalet skador ökar.
Det är lätt att skjuta upp stambytet så länge som möjligt. Alla vet att det kostar mycket pengar. Man vet också att den tid det tar att tvingas genomleva ett stambyte kan vara mycket prövande. De som får mest arbete med stambytet är styrelsen som får jobba på två fronter. Medlemmarna är kanske missnöjda och har synpunkter på allt som sker. Entreprenören kanske inte gör vad man anser avtalat.
Att bo i ett hus som genomgår ett stambyte är inte heller särskilt angenämt. Att genomföra ett stambyte innebär att man genomför kvalificerade byggarbeten i lägenheten under många månader.
Har man en liten lägenhet kan man knappast bo kvar. Man byter normalt rör i kök, badrum och andra våtutrymmen och river då ner all inredning för att komma åt.
Det blir en omställning att leva mitt i en byggarbetsplats. Det dammar och det springer folk omkring.
Privatlivet blir lidande, man vet inte om någon plötsligt kommer in i lägenheten. När man kommer hem så är dörrarna olåsta och kanske har det varit ovälkommet besök i lägenheten. Det är helt enkelt inte lätt att leva så här under den tid stambytet pågår. Dessutom finns det alltid ett konstant missnöje med det som görs.
Inte nog med att det är besvärligt att leva mitt i ett stambyte. Det kostar också stora pengar.
Nu ska inte alla dessa förhållanden medföra att föreningen avstår från ett stambyte. Föreningen måste se till att fastigheten underhålls och att undvika stambyte innebär bara ökade kostnader på sikt.
Hyra ut i andra hand
I bostadsrätt finns alltid en konflikt mellan föreningens och medlemmarnas intressen. Den konflikten blir tydlig när man kommer till frågan om att hyra ut lägenheten i andra hand. Numera har en medlem en ganska vidsträckt rätt att hyra ut i andra hand. Principen att man som bostadsrättshavare på ett rimligt sätt ska kunna förfoga över sin egendom har allt mer godtagits. Tidigare har det varit svårare och många är de styrelser som ägnat mycken möda och tid åt detta rimligtvis begränsade problem. Självklart finns det även när det gäller andrahandsuthyrning en inbyggd konflikt. Föreningen behöver engagerade medlemmar för att fungera. Hyr för många ut sina lägenheter får man inte detta engagemang.
Medlemmen är alltid ansvarig mot föreningen för alla förpliktelser.
Hur kan jag vara med och bestämma?
En av fördelarna med bostadsrätt är att man har inflytande över sitt boende. Inga utomstående krafter kan bestämma i föreningen, utan medlemmarna är suveräna. Medlemmarna är föreningens högsta organ. Detta innebär inte att alla kan vara med och bestämma allting. Medlemmarna väljer de som ska förvalta föreningen under året. Det är styrelsen. Styrelsen har stor bestämmanderätt och kan avgöra de flesta frågor utan att fråga medlemmarna.
Anser medlemmarna att styrelsen agerar fel ska inflytandet ske på en stämma där man visar sitt missnöje genom att fatta beslut i vissa frågor eller genom att rent av byta ut styrelsen. Demokratin innebär således inte att man har rätt att i tid och otid försöka påverka styrelsen att ändra sina beslut. Inflytandet ska utövas på stämma och inte någon annanstans.
Vissa frågor får styrelsen inte avgöra utan att fråga medlemmarna. Sådana frågor är exempelvis stadgeändringar. Beslut om stadgeändring måste alltid fattas av medlemmarna. Andra exempel på beslut är ombyggnadsbeslut. Också de beslut som måste avhandlas på ordinarie stämma varje år är tvingande stämmobeslut. Styrelsens självständighet innebär att en sådan sak som att välja förvaltare är en typisk styrelsefråga.
Skyddsbestämmelser för medlemmar
Har man köpt en bostadsrätt behöver man normalt inte acceptera att den förändras. Med förändring menas ändringar i själva lägenheten och ändringar utanför lägenheten i utrymmen som är gemensamma.
Att få en balkong över sig som gör det mörkare i lägenheten kan vara en sådan förändring. Att ta bort en tvättstuga likaså.
Men det finns möjligheter för föreningen att besluta om att förändra den lägenhet man har, om det är angeläget att förändringen sker. Installation av hiss är en sådan angelägen åtgärd. Att installera hiss kan innebära att man måste gå fram med hisschaktet genom lägenheterna. Man kanske har en garderob i hallen som ligger på ett sånt ställe där hissen lämpligen skulle kunna dras. Men detta kan inte göras hur som helst. En föreningsstämma fattar beslut om ombyggnad. Eftersom hissexemplet normalt innebär att flera lägenheter kommer att bli förändrade så måste minst två tredjedelar av de röstande vara för att göra denna ombyggnad. Men det räcker inte med detta. Om de, vars lägenheter är direkt berörda, inte accepterar den förändring ombyggnaden innebär måste också hyresnämnden godkänna stämmobeslutet.
Kan jag mista min lägenhet?
Som tidigare redogjorts för kan man i sitt boende inte enbart tänka på sig själv och göra som man vill. Man måste också ta hänsyn till övriga medlemmar och föreningen. Detta hänsynstagande handlar inte enbart om att man inte får vara störande. Man kan inte bygga om hur som helst och man kan inte hur som helst hyra ut lägenheten i andra hand.
Man kan dock med stor säkerhet säga att den viktigaste skyldigheten man har som medlem i en bostadsrättsförening är att betala månadsavgiften till föreningen. Avgiften kallas egentligen årsavgift och liknar den hyra man betalar till en hyresvärd, med den skillnaden att avgiften egentligen betalas till mig själv eftersom jag är medlem i föreningen.
Gemensamt för alla typer av situationer där man riskerar att bli av med sin bostadsrätt är att föreningen på något sätt måste varna. Detta gör föreningen genom att skicka ut en så kallad anmodan om rättelse.
Exempel på situtationer som kan leda till att en medlem kan mista sin bostadsrätt:
- utebliven betalning av avgiften
- vanvård av lägenheten
- otillåten andrahandsuthyrning
- m.m.
Att avsäga sig bostadsrätten
Man har alltid rätt att som medlem avsäga sig bostadsrätten. Avsägelse innebär att man överger bostadsrätten utan ersättning. Man lämnar helt enkelt tillbaka nyckeln. Avsägelse förekommer i allmänhet endast i föreningar där man inte betalt så höga insatser.
Avsägelse går till på det sättet att man skriver till styrelsen och förklarar att man avsäger sig bostadsrätten. Man är skyldig att betala avgiften under den månad man avsagt sig bostadsrätten och ytterligare tre månader. Därefter är man fri..